不動産保有会社 相続対策

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不動産保有会社による所得分散効果

不動産管理会社と相続税節税と遺産分割対策がイメージできる画像

 

所得分散効果で節税

個人が高収益の賃貸物件を所有している、あるいは高額の資産運用により高収益を上げている場合、その収益が個人の財産として累積していくことになり、結果として将来の相続税が増加していくことになります。

 

不動産保有会社を設立して、これらの不動産を個人から移転すれば、それ以後の賃貸や運用による収入は会社のものとなり財産移転対策が始まります。
個人に財産が累積することなく、会社に収益が累積することになります。

 

賃料や配当・利息、売買益等は、本来所有者自身に帰属するのですが、不動産を会社に移転し、配偶者や子供などが会社の役員や従業員として不動産管理や資産運用管理の仕事をして報酬・給与を受け取ると、結果的に資金を配偶者や子供に移転することになります。

 

もっとも、会社の事業に実際に従事していなければ課税上の取り扱いとしては役員給与や給与等を支給できないことに注意してください。

 

家族に正当な労務の対価として分散した役員報酬については、所得税対策と相続税対策の効果があります。
会社活用による贈与効果をしっかり確保する一つのポイントです。

 

役員や従業員として報酬や給与を受けた場合の留意点

  • 控除対象配偶者や扶養親族に該当しなくなり、所得控除が受けられなくなる可能性がある。
  • 会社役員や従業員には社会保険料が発生する。
  • 公務員の場合には、会社の役員等の兼業が禁止されていることがある。

不動産保有会社活用の留意点

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資産保有会社には、大きく2つに分けて、不動産保有会社と金融資産保有会社があり、出資者や役員については次のような留意点がありますので注意して下さい。

 

不動産保有会社活用の留意点

  • 出資者には誰がなるのか
  • 役員や従業員の勤務実態はあるのか
  • 日常業務を実際に行っていることを客観的に証明できる次のような書類が整備されているか
  • ・出勤簿、源泉徴収簿
    ・入出金管理表
    ・各種出納帳の記帳
    ・業務報告書
    ・その他の管理文書による勤務実態の書類等


不動産保有会社の注意点

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一般的な地主にとって、会社活用とは不動産保有会社がメインでしょう。

 

その第一歩は、個人所有の土地の上に会社が賃貸建物を建てる方法です。その後の賃貸収益が会社のものになるからです。
また、既に建築されている賃貸建物を、会社が個人から購入する手法も同様です。
不動産保有会社による対策を行う上では、次のような留意点があります。

 

建物取得に関する注意点

  • 税務上適正な建物の取得価額でなければならない/li>
  • 売買の場合にはきちんとした手続きが重要

・テナントとの賃貸借契約のスムーズな以降
・敷金や保証金などの引き継ぎ
・適正な売買契約書の作成
・建物移転登記の実行

 

土地の賃貸借契約(建物のみの取得の場合)

  • 普通借地契約とするのか、定期借地契約とするのか
  • 土地の無償返還の届出を提出するのか、相当な地代を支払うのか
  • 適正な地代を設定する必要がある
  • 不動産所有会社独自の書類整備

・清掃チェック表
・入居者一覧表
・家賃、地代入金管理表
・入居者募集、案内記録簿

 

これらは税務上、否認を受けないようにする上で欠かせません。
専門家からしっかりとしたサポートを受ける必要があります。

 

 


不動産所有会社の借地権課税の問題

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借地権課税の問題

個人所有の土地を会社が借りて、建物を建てるとなると、借地権課税の問題と地代の問題が発生します。

 

権利金を支払わず会社が建物を建てる、または購入する場合には、原則として会社に借地権を贈与したことになり、多額の法人税がかかってきます。

 

権利金を支払わず、かつ、借地権の認定を受けないためには、賃貸借契約では契約期間の終了時に土地を無償で返還することとし、所轄税務署長に「土地の無償返還に関する届出」を提出するとともに、地代を支払っておきます。

 

そうすれば税務上も問題ありません。借地借家法上も確定している契約をするならば定期借地契約がおすすめです。

 

無償返還による賃貸借契約および同族会社に対する定期借地契約により、土地を会社に賃貸借した場合には、いずれの場合も、土地の相続税評価額は自用地価額より20%減額されます(定期借地契約の場合、残存年数が少なくなると減額割合は減少します)。

 

ただし、どちらのケースにおいてもその20%の評価部分は会社の自社株式の評価をする際には、資産に計上されることになります。

 

 


株式の出資者に後継者がなるか、早めの贈与か?

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出資者は誰か?早めの対策を

会社設立にあたっては、誰がその株式の出資者になるかという問題があります。

 

建物を所有している不動産所有会社の株式を評価する場合には、20%の借地権が計上され財産価値が上昇するうえ、利益も会社に移転することにより会社に内部留保が蓄積し株価は上昇するので、後継者が出資者になるのも一つの方法でしょう。

 

また、当初は不動産所有者が株主になり、不動産取得後3年経過し、株価が下がってから財産価値が上昇する前に、その株式を後継者に贈与する方法も考えられます。

 

さまざまなメリットやデメリットがあるため、詳しく検討して会社活用を実行するようにして下さい。


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