不動産管理会社 相続

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不動産管理会社の出資者は誰にすればよいか

不動産管理会社と相続税節税と遺産分割対策がイメージできる画像

 

不動産管理会社の出資者は?

優良な資産を法人で間接所有し推定被相続人に集中する収入を分散させ、相続税負担を軽減すること等を目的に不動産管理会社を設立する以上、その法人は優良法人に育っていくこととなります。

 

そのため、株主は推定被相続人及びその配偶者(たとえば、父、母)がなることは避けて、子や孫が出資するようにします。
ただ、法人を通じた負担付贈与を行うことを目的とする場合には父母が出資する方法も検討する必要があります。

 

株式会社を設立するときの株主(出資者)は誰でもなることができます。
そのため、複数の子による株主構成とする不動産管理会社の場合、会社が複数の株主により共有状態になり、将来相続争いに発展しないか懸念される場合には、その不動産を管理する不動産管理会社の株主は、その不動産の承継予定者及びその家族を中心とする株主構成とします。
このことにより、会社の子同士の共有状況を避けることができ、将来の争族問題を事前に防止しておくことができます。

 

また、新設する不動産管理会社は必ずしも一つでなければならないということはなく、承継予定者の数や目的別に不動産管理会社を複数設立してもよいのです。

 

たとえば、長男、次男、三男と3人の子がいれば、それぞれに1社ずつ会社を設立し、承継予定者に残したい資産をそれぞれの会社が管理又は譲渡などの方法により移転するようにします。

 

推定相続人が出資する方法

法人設立後、父所有の既存の収益建物を時価で買取り、その土地についての土地賃借は、通常の地代による賃貸借とします。

 

そして、税務署に「土地の無償返還に関する届出書」を提出します。

 

《具体的手順》

  • 子が出資し資本金1,000万円未満で株式会社を設立します。
  • 父から高収益の賃貸建物を法人が時価で取得し、「土地の無償返還に関する届出書」を提出。

 

借地権の認定課税

借地権の設定に際して、権利金の支払いを受けず、かつ、相当の地代の収受がない場合において、借地人である法人が将来その土地を無償返還する旨を、地主と借地人双方連名の書面「土地の無償返還に関する届出書」で地主の納税地の税務署長に提出した場合には、法人に対して借地権に認定課税は行われません。

 

この場合において、借地人が法人、地主が個人のケースは、支払地代の額が相当の地代に満たなくとも、法人・個人とも格別の課税関係は生じません。

 

なお、無償返還の届出をして地代の収受を行っている土地(底地)の相続税評価額は、その土地の自用地評価額の80%となります。

 

ただし、被相続人が同族関係者となっている同族法人に賃貸借契約で、かつ、「土地の無償返還に関する届出書」を提出する方法により、被相続人が所有する宅地を貸し付けていること、すなわち、「相続対象法人の株式の所有者=相続対象法人へ貸付けた土地の所有者」であるという要件を満たしている場合には、同族株式の評価においてその土地の自用地としての価額の20%相当額を純資産価額の計算上、価額調整分として資産の部に計上することが適切であると考えられます。

 

そこで、この場合の地代は通常の地代とし、目安としては、その土地の固定資産税の2〜3倍程度(賃貸借)とします。
また、建物の時価は、その建物の未償却残高と等しく、譲渡所得が発生しないことが多いと予想されます。

 

このことにより、父の高収益な賃貸建物の家賃収入が不動産管理会社に帰属することとなり、毎年の所得税負担の軽減に役立ちます。
また、法人を通じて子どもたちに給与を支払うことにより、相続税の納税資金の確保にも役立ちます。

 

 

ポイント

  • 不動産管理会社の株主は、子や孫が出資する(推定被相続人は避ける)。
  • 不動産管理会社の株主は、その不動産の承継予定者とその家族を中心とする。
  • 法人を設立後、建物を法人で買取り、「土地の無償返還に関する届出書」を税務署に提出。

 

 


不動産管理会社の役員

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不動産管理会社の役員は誰が就任すればよいか?

不動産管理会社はオーナーに収入が集中することに伴う所得税の累進税率を、管理料の収受や建物の譲渡による収入の移転などにより緩和することが主目的の一つです。

 

そのため、オーナーが役員に就任し給与の支給を受けるとせっかくの収入分散の効果が薄れることとなるので、極力オーナーは役員に就任することは避けるようにします。

 

しかし、対外的な信用問題などから、オーナー自らがその不動産管理会社の代表取締役になることは、相続税において何ら問題はありません。

 

所有(株主)と経営(取締役)の分離が図られていれば将来、不動産管理会社が優良資産をオーナーから譲り受けることにより収益性が高まり、その結果、不動産管理会社の株価が高騰することとなっても、株主がオーナーやその配偶者でなく、子どもたちであればオーナー世代の相続税の心配は不要です。

 

不動産管理会社の役員に親族などが就任し、役員給与を支払う場合、その役員給与の適否についても問題となります。

 

《役員給与の税務上の注意点》
取締役および監査役の給与は、株主総会または取締役会などで決定されます。
この場合、定款に限度額を定めてあればその範囲内で決定します。取締役および監査役の給与が税務上不相当に高額であると判断されると法人の損金となりません。
「不相当に高額」かどうかの判断は、一般には同業他社との比較によります。
実務的には、代表権の有無、常勤か非常勤か、あるいは実際の経営権等によって決定されることが多いです。


不動産管理会社に支払う管理料

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不動産管理会社に支払う適正管理料はいくらか?

不動産管理会社が、管理料徴収方式や転貸方式による運営形態の場合、管理会社に支払う管理料が適正額であることが重要です。
管理料の適正金額は、

  • @管理委託物件の種類と規模
  • A管理委託の内容

を配慮して総合的に判断されるべきであり、一律に賃貸収入の何パーセントという判断基準を用いるべきではありません。

 

しかし、不動産管理会社の適正管理料については管理している不動産の種類、立地条件など各種諸条件を吟味して直接算定することは極めて困難であり、仮にそれが可能であったとしてもその数値の合理性、正確性には疑問があるため、この算定方式に代わるものとして管理料割合で判定することにより、合理的、かつ、正確に判定できると考えられます。

 

適正管理料の判定については、裁判所や国税不服審判所において、一定の地域内・類似規模等の基準により比準同業者として数例をピックアップし、それらの管理料の平均をもって、適正管理料を算定しています。

 

これらの判決や裁決によると、適正管理料割合は、管理料徴収方式の場合で、4%〜7%程度、転貸方式の場合で6%〜12%程度となっています。

 

《管理料割合》

運営形態

管理料割合

管理料徴収方式 4%〜7%程度
転貸方式 6%〜12%程度

 

裁判・裁決による適正管理料割合は、同族会社でない管理業者に委託した場合の数字であることから、同族会社による管理の場合には、物件等への見回り、清掃等の頻度その他の管理の内容を考慮し、これを上回る管理料割合を設定することも可能です。

 

ただ、委託管理の実態は多様であり、管理料徴収方式の場合の、適正管理料は一概にいくらが適正管理料とはいえません。

 

オーナーより一括で賃貸物件を借り上げる「転貸方式」の場合、管理会社は空室が発生しても毎月一定の賃料をオーナーに支払わなければならず、その分、管理会社の管理収入に対するリスクが高くなります。

 

また、委託管理の範囲も、「管理料徴収方式」よりも一般的には広く設定されていることが多いです。

 

国税不服審判所の裁決

なお、同族の不動産管理会社に支払った賃貸不動産等の管理料について、平成18年6月13日の国税不服審判所の裁決では、同族の不動産管理会社は管理行為を行っていないとして、その全額の必要経費算入を認めなかった事例が報告されています。

 

この事案では、プロの不動産管理会社に一括賃貸借契約を締結しており、同族の不動産管理会社において管理の実態がないとして、オーナー個人が同族の不動産管理会社に支払った管理料全額を必要経費と認めないこととしました。

 

そのため、今後の税務調査では、管理の実態が特に厳しく問われることになりますので、相続税専門の税理士にご相談の上、決定するようにして下さい。


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