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不動産取得による相続税対策の内容

不動産管理会社と相続税節税と遺産分割対策がイメージできる画像

 

短期対策は不動産が有効

病気が見つかり、余命数年といわれた場合の相続税対策は、短期間で効果の出る方法を選択する必要があります。
一方、65歳で非常に健康でお元気な方の場合、何が起こるかわからないというものの、15年から25年程度の長期間にわたり対策を行うことを考える必要があるでしょう。
短期対策と長期対策ではその内容は大きく異なります。まずはその点を明確にして対策を考慮する必要があります。

 

短期間において、相続税額引き下げ対策を実施する方法として最適な方法は、時価と相続税評価額に大きな乖離がある不動産の取得であり、不動産取得の特例をいかに活用するかです。


自宅の購入

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自宅の購入で節税

平成27年度1月1日以後の相続等から、被相続人の自宅の敷地について、80%評価額を引き下げる特例面積が240uから330uに引き上げられました。

 

人気のある高級住宅地で資産家が住みたいと思っている地域については、100坪以上の宅地はなかなか売りに出ず、あったとしてもすぐに売れてしまいます。

 

したがって値下がりのしにくい宅地として有名です。

 

これを賢く活用するため、今まで都心の高級タワーマンションに住んでおられた資産家がそのマンションを子供一家に住まわせ、せっかく330uもの宅地の評価が80%引きになるからといって、高級住宅地に自分たち夫婦の自宅を購入する方が見受けられます。

 

下記の宅地等は人気があり品薄の高級住宅街といわれています。これらの地域では取引価格が路線価の2倍以上していることもあります。

 

例えば、1億円で購入した100坪の土地の相続税評価は、7,000万円の場合、特定居住用の適用要件を満たせば80%引きになり、1,400万円の評価になるわけですから、相続税対策の短期対策としてはベストな方法といえます。

 

また、税制改正により、区分所有さえしなければ、二世帯住宅で生計が別であったとしても、二世帯住宅の敷地全部が対象となりますから、親も子供も孫も一緒に住めるうれしい相続税対策といえます。

 

【高級住宅街】

東京国税局管内 麻布、元麻布、田園調布、白金台、広尾、成城、代々木、御殿山など
大阪国税局管内 芦屋、東灘山手、御影、住吉、西宮、帝塚山、北摂(豊中、茨木、箕面)、鴨川沿いなど
名古屋国税局管内 昭和区南山町、白壁、瑞穂区松栄町、天白区高峯町、八事、覚王山など

新規に不動産投資物件を取得する

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不動産投資物件を取得

贈与税や相続税の計算の場合、土地は通常の取引価額(時価)ではなく、国税庁の定めた評価方法(路線価方式または倍率方式)により評価されます。
このような評価額は、一般的に公示価格(国が公表する取引価格)の80%程度とされています。

 

建物の評価額も、通常の取引金額ではなく、国税庁の定める相続税評価額(固定資産税評価額)となり、建築価額の60%〜70%程度になることが多いです。
この他、@貸宅地、A貸家建付地、B私道などについては、さらに評価の引き下げができます。

 

《例》
 例えば、3億円の賃貸不動産を取得した場合に、その不動産の評価額は直後に相続が起こったとしても、相続税評価額は1.5億円程度ということもよくあります。金融資産の場合、3億円の時価評価に対してそのまま相続税が課税されますが、賃貸不動産の場合、取得直後から1.5億円程度の相続税評価額に対して課税されることになるわけです。

 

しかし、不動産の収益の合計額で将来の売却代金の税引金額が回収できてはじめて、減少した相続税の節税といえますので、その不動産の収益性が非常に重要です。

 

自己資金ではなく借入金で取得しても相続税対策の効果は同じですが、当然リスクを抱えることになりますので、事前のシュミレーションが必要になります。

 


所有地に賃貸建物を建築する

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所有地に賃貸建物を建築

土地から購入するのではなく、所有している土地に賃貸建物を建築する場合にも効果があります。土地の購入代金がいらないだけ、投資リスクが低いといえるでしょう。
また、不動産投資物件を取得する場合には、投資物件の選別に時間は要しますが、土地を所有している場合には土地を探す時間は不要です。

 

しかし、自己所有の土地に賃貸店舗や賃貸住宅、賃貸オフィスビルなどを建築する場合においても、設計から開発申請、工事の完成引渡しまで、かなりの時間がかかることもあります。

 

また、相続税評価額の引き下げの効果があったとしても、長期安定収入で投資資金を回収できなければ大きな損失になります。そのリスクを考慮して、土地を活用すべきかどうかの意思決定を行うことが重要です。

 

賃貸建物を建築した場合、建物の評価引き下げ効果と土地の貸家建付地評価による減額の2つがあります。

 

例えば、現金1億円と更地で相続税評価額1億円の土地を所有していた場合、相続財産の合計額は2億円です。

 

建物を建ててこれを他人に賃貸すると、借りた側には借家権が発生しますので、相続税の評価においては貸家の評価をするときには、建物の固定資産税評価額から評価通達に定められた借家権割合を差し引いて計算することになります。

 

また、貸家が建っている土地については、その双方を考慮し、借地権割合に借家権割合をかけて、その割合を土地の更地評価から差し引くことになります。これを貸家建付地といいます。

 

相続税評価に際しては、借家権割合は全国一律30%ですが、借地権の割合は地域によって異なります。その評価減の割合は路線価地図にアルファベットで表示されていますので、一度確認してみて下さい。

 

たとえば、この土地に現金1億円で賃貸建物を建築すると、建物の評価額と土地の評価額の合計で1億2,400万円になります(借地権割合を60%と仮定)。
この評価減額は土地所有者本人が賃貸住宅を建築した場合に成立するものですから、相続税額引き下げ対策として行う場合には、建物は土地所有者自身で建てる必要があります。

 

前提条件:土地1億円の駐車場用地所有、賃貸物件1億円を借入金で建築

賃貸建物・・・・1億円×0.6※×(1−0.3)=4,200万円
※建物の固定資産税評価額は建築費の60%と仮定する。
敷地・・・・・・・・1億円×(1−0.6×0.3)=8,200万円

 

1.建築前の財産額1億円
2.建築後の財産額
@プラス財産:4,200万円+8,200万円=1億2,400万円
Aマイナス財産:△1億円
@−A=2,400万円
3.1−2=7,600万円の評価減となる。


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